Zu kalt gebadet?

Rechtsanwalt Martin Asmus
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

Gerade jetzt bei solch kalt-feuchtem Wetter wirkt ein heißes Wannenbad nach der Arbeit entspannend und wohltuend.

Doch was, wenn das Wasser erst Minuten lang durchlaufen muss, um ausreichend warm zu werden oder was tun, wenn es erst gar nicht die gewünschte Badetemperatur erreicht? Bezüglich Mietswohnungen haben sich mit dieser Frage schon bereits einige Gerichte beschäftigt, so einst das Amtsgericht München am 26.10.2012.

In der Wohnung eines Münchner Mieters war zur Warmwasserbereitung für Bad/Küche eine Gaswasserheizung installiert. Der Mieter bemängelte beim Vermieter, dass die Warmwassertherme völlig unzureichend dimensioniert sei; es dauere sehr lange, bis sich die Badewanne fülle. Zudem würde das Wasser mit einer Höchsttemperatur von 37 °C auch nicht ausreichend warm. Darauf entgegnete der Vermieter, dass bei höheren Wassertemperaturen Herz und Kreislauf überlastet werden würden und die Haut austrocknen würde.

Das Amtsgericht München entschied daraufhin, dass es aus eigener Erfahrung eine Temperatur von mindestens 41 °C für ein angenehmes Baden als erforderlich erachte. Ein gerichtlich bestelltes Sachverständigengutachten sah sogar 45 °C als Minimum an. Die Befülldauer von 42 Minuten wurde auch als deutlich zu lang bewertet, da sich während des Befüllvorgangs das Wasser schon wieder abkühle. Die Rechtsprechung geht hierbei bei einer normal dimensionierten Badewanne von einer maximal zulässigen Befüllzeit von 25 Minuten aus.

Als Folge des Urteils muss nun der Vermieter eine neue Warmwassertherme einbauen oder eine deutliche Mietminderung hinnehmen.

Aber auch bezüglich der Durchflusszeit, also wie lange man es hinnehmen muss, bis kaltes Wasser durchfließt bevor es warm wird, gibt es schon einige rechtskräftige Gerichtsurteile. So urteilte das Landgericht Berlin im Jahr 2001, dass ein Mieter sich zumindest 10 - 15 Sekunden gedulden muss, bis das aus dem Wasserhahn strömende Wasser eine Temperatur von 40 °C erreicht haben muss. Andernfalls sei eine Mietminderung von 5 % des Kaltmietzinses zulässig und angebracht.

Also dann viel Spaß beim Nachmessen.

Verfasser: Rechtsanwalt Martin Asmus, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Das „liebe Laub“ des Nachbarn

Rechtsanwalt Martin Asmus
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Es dürfte sich mittlerweile schon herumgesprochen haben, dass einfaches Laub, das im Herbst vom Nachbarn herüberweht, hinzunehmen und sogar selbst zu entfernen ist. Dennoch prägte bereits im Jahr 1983 das Oberlandesgericht Karlsruhe den bis zu diesem Zeitpunkt neuen juristischen Begriff „Laubrente“. Eine solche „Laubrente“ soll ein Grundstückseigentümer wegen einer ungewöhnlich starken Beeinträchtigung seines Grundstücks durch von einem fremden Grundstück ausgehenden Laubfall erhalten.

In einem solchen Fall hatte der Nachbar analog § 906 Abs. 2 BGB dem beeinträchtigten Nachbar einen jährlichen Geldbetrag, die sogenannte Laubrente zu bezahlen. Die Höhe der Laubrente bestimmt sich dabei nach dem geschätzten Betrag, der sich für den erhöhten Reinigungsaufwand ergibt.

Folglich wurde vermehrt in Deutschland über den Begriff „ungewöhnlich starke Beeinträchtigung“ gestritten, um eine solche Laubrente zu erzielen.

Dieser Praxis ist  durch die Rechtsprechung des Amtsgerichts München, Az. 114 C 31118/12, ein weiterer Riegel vorgeschoben worden. Hier hatte ein Grundstückseigentümer geklagt, weil durch Blüten, Samen und Blätter von dem Lindenbaum seines Nachbarn in einem Radius von mindestens 30 Meter im Herbst eine mehr als 10 cm dicke Schicht sich auf seinem Grundstück angehäuft hat. Dies entspreche jährlich 10 bis 15 80-l-Tonnen an Laub, welche er zu entsorgen hätte. Eine ungewöhnlich starke Beeinträchtigung liege somit seiner Ansicht nach vor.

Für die Beantwortung der Frage, ob eine ungewöhnlich starke Beeinträchtigung vorläge, stellte das Amtsgericht München auf das Empfinden eines verständigen Durchschnittsbürgers ab. Für ein Wohngrundstück sei damit maßgeblich, ob das Wohnen an Annehmlichkeiten verliere und der Grundstückswert dadurch gemindert werde. In dem oben geschilderten Fall sei das Grundstück im Frühjahr mit Blüten und im Herbst mit Laub des Lindenbaums bedeckt. Es handelt sich daher um jahreszeitlich bedingte und beschränkte Einwirkungen. Ein durchschnittlich empfindender und denkender Anwohner, ohne besondere Empfindlichkeit, würde die geschilderten Beeinträchtigungen ohne Entschädigungsverlangen hinnehmen. Dies sei vor allem deswegen so, da der Laubfall auf die ortsübliche Benutzung des Grundstücks zurückzuführen sei. Maßgebend sei nämlich dabei das Gepräge, das sich aus der Betrachtung des aktuellen, tatsächlichen Zustands der Mehrheit der Grundstücke der betreffenden Wohngegend ergebe. Danach liege bei Laubfall von einem Nachbargrundstück eine ortsübliche Einwirkung vor, sofern eine solche Bepflanzung von Gartengrundstücken dem Charakter der Gegend entspreche. Im entscheidenden Fall handelt es sich um eine stark durchgrünte Wohngegend, wo auf nahezu allen Grundstücken Laubbäume unterschiedlicher Art stünden, damit werde der Charakter des Gebietes durch die Baumbepflanzung schlechthin geprägt.

Der Trend der Rechtsprechung, dass somit jeglicher Laubfall vom Nachbarn hinzunehmen ist, hat sich damit noch einmal verdeutlicht und zeigt, dass selbst in der heutigen Zeit nicht für alles Ausgleichs- und Schadensersatzansprüche gewährt werden müssen, was auf  natürlichen Vorgängen beruht.

Verfasser: Rechtsanwalt Martin Asmus, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 

Muss man einen Widerruf von einer Bestellung begründen?

Rechtsanwalt Martin Asmus
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Insbesondere bei über das Internet getätigten Bestellungen erfreut sich das für die Verbraucher eingeräumte Widerrufsrecht großer Beliebtheit.

Schließlich räumt es dem Kunden (nur wenn er Verbraucher ist) bei Bestellungen im Internet oder über Kataloge oder Telefon ein zweiwöchiges Widerrufsrecht ein, welches erst mit Erhalt der Ware sowie mit Erfüllung der Informationspflichten des Unternehmers, insbesondere der Belehrung über das Widerrufsrecht beginnt. Erhält der Verbraucher nicht beides zeitgleich, so ist darauf abzustellen, was er als Letztes, also entweder die Ware oder die Belehrung, erhalten hat.

Der Widerruf sollte dabei aus Beweisgründen schriftlich und per Einwurf/Einschreiben erfolgen. Das teurere Einschreiben mit Rückschein ist dabei nicht zu empfehlen, da erst bei Entgegennahme oder Abholung durch den Empfänger der Zustellungsnachweis erfolgt.

Doch oft führt die Frage zu Problemen, ob der Widerspruch auch zu begründen ist. Einige Unternehmen präsentieren dafür sogar verschiedene Widerrufsgründe zum Ankreuzen in einem vorgefertigten Formular. Gesetzlich ist keine Begründung des Widerspruchs vorgeschrieben. Doch was ist, wenn man den Widerspruch trotzdem begründet?

Hierüber ging ein Rechtsstreit erst jüngst bis zum Bundesgerichtshof. Mit Urteil vom 16.03.2016, Az. VIII ZR 146/15 hatte der Bundesgerichtshof dabei über folgenden Fall zu entscheiden: Ein Verbraucher hatte bei einem Unternehmen über das Internet zwei Matratzen bestellt. Innerhalb der Widerrufsfrist bemerkte der Verbraucher, dass es die Matratzen bei einem anderen Anbieter um 32,98 EUR billiger gibt. Der Verbraucher forderte deswegen den Matratzenverkäufer auf, ihm diesen Preis nachzulassen, sonst werde er sein Widerrufsrecht ausüben. Der Verkäufer lehnte das ab und der Verbraucher erklärte den Widerruf. Der Verkäufer weigerte sich daraufhin das bereits für die Matratzen bezahlte Geld wieder herauszugeben, da sich nach seiner Meinung der Verbraucher rechtsmissbräuchlich verhalten hatte und der Widerruf deshalb unwirksam sei. Denn das Widerrufsrecht bei Fernabsatzgeschäften bestehe deswegen, damit der Verbraucher die Ware prüfen könne. Aus diesem Grund habe der Verbraucher aber nicht widerrufen, sondern vielmehr um eine „Tiefpreisgarantie“ für sich durchzusetzen.

Der Verbraucher verklagte daher den Verkäufer auf die Rückerstattung des Kaufpreises über sämtliche drei Instanzen hinweg. Letztendlich entschied der Bundesgerichtshof eindeutig, dass es ohne Belang sei, aus welchen Gründen der Verbraucher von seinem Widerrufsrecht Gebrauch mache. Dass der Kläger Preise verglichen und der Beklagten angeboten habe, den Vertrag bei Zahlung der Preisdifferenz nicht zu widerrufen, stelle kein rechtsmissbräuchliches Verhalten dar. Das sei vielmehr Folge der sich aus der grundsätzlich einschränkungslos gewährten Widerrufsrecht ergebenden Wettbewerbssituation, die der Verbraucher durchaus zu seinem Vorteil nutzen dürfte.

Es lässt sich daher festhalten, dass eine Begründung des Widerrufsrechts nicht nötig ist und schlechtestenfalls nur zusätzlichen Ärger bedeutet.

Verfasser: Rechtsanwalt Martin Asmus, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Wie heiß darf es bei der Arbeit sein?

Rechtsanwalt Martin Asmus

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

https://www.wilfurth-rae.de/martin-asmus

Dieser Sommer hat wieder einige Hitzerekorde gebrochen. Dies ist selbstverständlich für jeden Freibad-Dauerkartenbesitzer ein Segen. Und auch die Schüler freuten sich über „Hitzefrei“. Für die Leute, die jedoch im Berufsleben ihrer Arbeit nachgehen mussten, stellten die teils extremen Temperaturen allerdings notgedrungen eine sehr hohe Belastung dar.
Doch wie ist das eigentlich? Muss man bei jeder Hitze arbeiten? Die Antwort ist ganz klar: Nein! Der Gesetzgeber hat erst 2014 technische Regeln für Arbeitsstätten (ASR) erlassen. In diesen ist bestimmt, dass die Lufttemperatur in Arbeitsräumen 26 Grad nicht überschreiten soll. Hierbei handelt es sich allerdings noch um eine reine „Sollvorschrift“, das heißt ein Arbeitgeber ist nur angehalten, bei diesen Temperaturen Schutzvorkehrungen, wie zum Beispiel Ventilatoren oder UV-Strahlen abweisende Jalousien zu installieren.
Betragen aber die Temperaturen in den Arbeitsräumen mehr als 30 Grad Celsius, so ist der Arbeitgeber sogar gesetzlich verpflichtet, geeignete Gegenmaßnahmen zu treffen. So hat der Arbeitgeber dann eine Lockerung der Bekleidungsregeln anzuordnen und geeignete Getränke sowie sogar Fußbäder zur Verfügung zu stellen und wenn möglich, jegliche elektrische Geräte auszuschalten, wenn sich anderweitig die Raumtemperaturen nicht herabkühlen lassen.
Sollte dem der Arbeitgeber trotz Aufforderung nicht nachkommen, so kann der Arbeitgeber durch das Arbeitsgericht zur Vornahme der Hitzeschutzvorkehrungen gezwungen werden. Erleidet der Arbeitnehmer durch die Hitze gar gesundheitliche Schäden, so kann er zudem Schadensersatzansprüche gegenüber seinem Arbeitgeber geltend machen.
Sollte die Lufttemperatur im Arbeitsraum sogar 35 Grad Celsius überschreiten, so gilt per Gesetz der Raum nicht mehr als Arbeitsraum geeignet, wenn den Arbeitnehmern keine Hitzeschutzkleidung, Luftduschen oder Wasserschleier zur Verfügung gestellt werden. Ein Arbeitgeber, der auf Weiterarbeit in derart erhitzten Räumen besteht, macht sich dann sogar strafbar.
Die Verordnung über Arbeitsstätten und die ASR gilt übrigens auch umgekehrt. So darf es in Arbeitsräumen auch nicht zu kalt sein. So muss in Büroräumen eine Mindesttemperatur von 21 Grad Celsius eingehalten werden. In Sanitärräumen muss immerhin mindestens 18 Grad Celsius erreicht werden. Dies hat sogar zur Folge, dass auf Baustellen DIXI-Toiletten auch im Winter auf mindestens 18 Grad Celsius aufgeheizt werden müssen. Wird dies vom Arbeitgeber verweigert, so verstößt er gegen seine Fürsorgepflicht nach § 618 BGB. Der Arbeitnehmer kann daher solange seine Arbeitskraft verweigern, bis der Toilettenraum auf die Mindestgradzahl angeheizt worden ist.

Zum Abschluss erlaube ich mir noch auf unsere niegelnagelneue Kanzleihomepage https://www.wilfurth-rae.de/martin-asmus hinzuweisen! Viel Spaß beim Besuchen!

Verfasser: Rechtsanwalt Martin Asmus, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Darf man über seinen Vermieter „lästern“?

Rechtsanwalt Martin Asmus
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Ein Mietverhältnis birgt seit jeher ein großes Konfliktpotential zwischen Vermieter und Mieter in sich. Immer häufiger werden hierbei die Juristen mit der Frage beschäftigt, inwieweit eine negative öffentliche Äußerung einer Partei (heutzutage insbesondere auch über facebook) sogar eine Kündigung rechtfertigen kann.

Eine Äußerung, die den Anderen derart in der Ehre herabsetzt, dass sogar der strafrechtliche Tatbestand einer Beleidigung nach § 185 StGB dadurch erfüllt wird, rechtfertigt stets auch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Beleidigten.

Im Tatsächlichen sind die Leute aber oft vorsichtig genug, solch eindeutig beleidigende Aussagen zu vermeiden und entsprechend bewegen sich die Äußerungen oft in einem strafrechtlichen Graubereich. So stellt die Aussage, ein Vermieter sei ein „Profitgeier“ mit Sicherheit noch keine strafrechtlich relevante Beleidigung dar, so sieht das zumindest das Oberlandesgericht Düsseldorf. Ähnlich verhält es sich mit Aussagen wie „kein Menschenfreund“ oder „Lüstling“. In der früheren Rechtsprechung der Gerichte konnte bei solchen Aussagen des Mieters, lediglich die Kündigung nach einer vorangegangenen Abmahnung ausgesprochen werden. Dies bedeutete wiederum, dass der Mieter mindestens zeitversetzt zweimal seinen Vermieter möglichst gleichartig verbal schlecht gemacht haben musste.

Insbesondere die Münchner Gerichte haben in letzter Zeit die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung aber deutlich erleichtert. So wurde mit Urteil vom 19.03.2015 eine außerordentliche fristlose Kündigung, beruhend auf dem Sachverhalt, dass ein Mieter gegenüber anderen Mietern den Vermieter als „Abzocker“ betitelt hatte, für wirksam befunden. Das Gericht gab dabei zu verstehen, dass es insbesondere Äußerungen gerichtet an Personen, die ebenfalls Vertragsparteien des Vermieters sind, als besonders schwerwiegend betrachtet und daher zu differenzieren sind im Vergleich zu Äußerungen, die ein Mieter gegenüber unbeteiligten Dritten von sich gibt.

In einem anderen Fall ist die strafrechtlich eher als „harmlos“ einzustufende Äußerung über den Vermieter, dass dieser ein „Menschenfeind“ sei, ebenfalls für eine fristlose Kündigung als ausreichend erachtet worden, weil der Mieter die Äußerung über facebook tätigte und zumindest andere Mieter auf Grund der datenschutzrechtlichen Einstellungen des sich äußernden Mieter die potentielle Möglichkeit gehabt hätten, die Aussage zu lesen.

Es empfiehlt sich daher, wenn man schon glaubt sich unbedingt negativ über seinen Vermieter äußern zu müssen, wenigstens darauf zu verzichten, dies öffentlich oder gegenüber Mitmietern zu tun, um keine fristlose Kündigung zu riskieren. Auf der anderen Seite sind nun endlich die Rechte des Vermieters gestärkt worden, so dass dieser sich nicht mehr jede Äußerung seiner Mieter über sich gefallen lassen muss, ohne dass dies Konsequenzen für den Fortbestand des Mietverhältnisses hat.

Verfasser: Rechtsanwalt Martin Asmus, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Hund & Co. in Mietwohnungen

Rechtsanwalt Martin Asmus
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Wie verhält es sich eigentlich rechtlich mit der Tierhaltung in einer Mietwohnung? Lange Zeit hat es bezüglich dieser Rechtsfrage keine Klarheit gegeben, doch durch das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom  20.03.2013, Az. VIII ZR 168/12, ist insoweit nunmehr Klarheit geschaffen worden.

So hat der BGH rechtsbindend entschieden, dass ein generelles Verbot der Hundehaltung durch eine starre Klausel in einem formularmäßigen Mietvertrag unzulässig ist. Eine solche Regelung beeinträchtigt einen Mieter unangemessen und sei daher komplett unwirksam. Dies bedeutet, dass Mieter mit einer solchen Klausel jegliche Haustiere halten dürfen, die in der Bundesrepublik Deutschland erlaubt sind. Dies kann, wenn die jeweiligen Haltungsanforderungen des Tierschutzgesetztes eingehalten sind, unter Umständen sogar ein Jaguar oder Warzenschwein sein.

Was macht also ein Vermieter, wenn es ihm nicht recht ist, dass sein Mieter jedes erdenklich zulässige Haustier halten darf? Von den Gerichten für wirksam erachtet worden ist eine Klausel, welche nicht strikt, sondern „durchlässig“ ist. Dies ist wiederum zum Beispiel der Fall, wenn die Tierhaltung an Genehmigungen geknüpft ist, die auf Grund klarer Entscheidungsvoraussetzung zu erteilen oder zu versagen sind. Dafür reicht es nicht aus - wie lange Zeit in Mietverträgen praktiziert -, dass die Haltung von Kleinhaustieren und kleineren Hunden erlaubt wird, die von größeren Tieren ab einer gewissen Schulterhöhe aber untersagt wird. Es muss stattdessen jedes Mal auf den konkreten Einzelfall abgestellt werden. Für zulässig ist hierbei befunden worden, dass die Haltung von Kleintieren, wie Fischen und Hamstern generell nicht ausgeschlossen werden kann, die Haltung von exotischen Tieren nur gestattet wird, wenn der Mieter durchaus hoch anzusetzende Auflagen an Sicherheitsvorkehrungen erfüllt und die Haltung von Hunden und Katzen an eine individuelle Erlaubnis durch den Vermieter geknüpft wird. Die Erlaubnis darf der Vermieter dann aber nicht per sé verweigern, sondern er muss eine Interessensabwägung zwischen den durch das Tier auftretenden Störfaktoren und den individuellen Interessen des Mieters vornehmen. Sollten daher sämtliche Mitbewohner des Hauses schriftlich erklären, dass sie mit der Hundehaltung eines Mieters einverstanden wären, so dürfte der Vermieter diesbezüglich in rechtlich wirksamer Form schwerlich etwas entgegenzusetzen haben. Hier empfiehlt es sich aber für den Mieter, vorerst einen Konsens herbeizuführen indem man seinem Vermieter ein Bild von dem Tier schickt oder noch besser es ihm direkt vorstellt; meist können damit schon eventuelle Probleme im Vorfeld gelöst werden.

Allerdings gilt die Haustierhaltung auch nicht unbeschränkt.

So hat z. B. das Amtsgericht München mit Urteil vom 12.05.2014 entschieden, dass zumindest bei Wohnungen mit einer Wohnfläche unter 100 qm mehr als ein Hund nicht mehr normalem Mietgebrauch entspricht und daher, unabhängig von der Klausel im Mietvertrag, die Haltung weiterer Hunde der Zustimmung des Vermieters bedarf.

Verfasser: Rechtsanwalt Martin Asmus, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht