Darf man über seinen Vermieter „lästern“?

Rechtsanwalt Martin Asmus
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
www.donhauser-asmus.de

Ein Mietverhältnis birgt seit jeher ein großes Konfliktpotential zwischen Vermieter und Mieter in sich. Immer häufiger werden hierbei die Juristen mit der Frage beschäftigt, inwieweit eine negative öffentliche Äußerung einer Partei (heutzutage insbesondere auch über facebook) sogar eine Kündigung rechtfertigen kann.

Eine Äußerung, die den Anderen derart in der Ehre herabsetzt, dass sogar der strafrechtliche Tatbestand einer Beleidigung nach § 185 StGB dadurch erfüllt wird, rechtfertigt stets auch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Beleidigten.

Im Tatsächlichen sind die Leute aber oft vorsichtig genug, solch eindeutig beleidigende Aussagen zu vermeiden und entsprechend bewegen sich die Äußerungen oft in einem strafrechtlichen Graubereich. So stellt die Aussage, ein Vermieter sei ein „Profitgeier“ mit Sicherheit noch keine strafrechtlich relevante Beleidigung dar, so sieht das zumindest das Oberlandesgericht Düsseldorf. Ähnlich verhält es sich mit Aussagen wie „kein Menschenfreund“ oder „Lüstling“. In der früheren Rechtsprechung der Gerichte konnte bei solchen Aussagen des Mieters, lediglich die Kündigung nach einer vorangegangenen Abmahnung ausgesprochen werden. Dies bedeutete wiederum, dass der Mieter mindestens zeitversetzt zweimal seinen Vermieter möglichst gleichartig verbal schlecht gemacht haben musste.

Insbesondere die Münchner Gerichte haben in letzter Zeit die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung aber deutlich erleichtert. So wurde mit Urteil vom 19.03.2015 eine außerordentliche fristlose Kündigung, beruhend auf dem Sachverhalt, dass ein Mieter gegenüber anderen Mietern den Vermieter als „Abzocker“ betitelt hatte, für wirksam befunden. Das Gericht gab dabei zu verstehen, dass es insbesondere Äußerungen gerichtet an Personen, die ebenfalls Vertragsparteien des Vermieters sind, als besonders schwerwiegend betrachtet und daher zu differenzieren sind im Vergleich zu Äußerungen, die ein Mieter gegenüber unbeteiligten Dritten von sich gibt.

In einem anderen Fall ist die strafrechtlich eher als „harmlos“ einzustufende Äußerung über den Vermieter, dass dieser ein „Menschenfeind“ sei, ebenfalls für eine fristlose Kündigung als ausreichend erachtet worden, weil der Mieter die Äußerung über facebook tätigte und zumindest andere Mieter auf Grund der datenschutzrechtlichen Einstellungen des sich äußernden Mieter die potentielle Möglichkeit gehabt hätten, die Aussage zu lesen.

Es empfiehlt sich daher, wenn man schon glaubt sich unbedingt negativ über seinen Vermieter äußern zu müssen, wenigstens darauf zu verzichten, dies öffentlich oder gegenüber Mitmietern zu tun, um keine fristlose Kündigung zu riskieren. Auf der anderen Seite sind nun endlich die Rechte des Vermieters gestärkt worden, so dass dieser sich nicht mehr jede Äußerung seiner Mieter über sich gefallen lassen muss, ohne dass dies Konsequenzen für den Fortbestand des Mietverhältnisses hat.

Verfasser: Rechtsanwalt Martin Asmus, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht