Hund & Co. in Mietwohnungen

Rechtsanwalt Martin Asmus

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Wie verhält es sich eigentlich rechtlich mit der Tierhaltung in einer Mietwohnung? Lange Zeit hat es bezüglich dieser Rechtsfrage keine Klarheit gegeben, doch durch das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom  20.03.2013, Az. VIII ZR 168/12, ist insoweit nunmehr Klarheit geschaffen worden.

So hat der BGH rechtsbindend entschieden, dass ein generelles Verbot der Hundehaltung durch eine starre Klausel in einem formularmäßigen Mietvertrag unzulässig ist. Eine solche Regelung beeinträchtigt einen Mieter unangemessen und sei daher komplett unwirksam. Dies bedeutet, dass Mieter mit einer solchen Klausel jegliche Haustiere halten dürfen, die in der Bundesrepublik Deutschland erlaubt sind. Dies kann nach der Tierhaltungsverordnung unter Umständen sogar ein Jaguar oder Warzenschwein sein.

Was macht also ein Vermieter, wenn es ihm nicht recht ist, dass sein Mieter jedes erdenklich zulässige Haustier halten darf? Von den Gerichten für wirksam erachtet worden ist eine Klausel, welche nicht strikt, sondern „durchlässig“ ist. Dies ist wiederum zum Beispiel der Fall, wenn die Tierhaltung an Genehmigungen geknüpft ist, die auf Grund klarer Entscheidungsvoraussetzung zu erteilen oder zu versagen sind. Dafür reicht es nicht aus - wie lange Zeit in Mietverträgen praktiziert -, dass die Haltung von Kleinhaustieren und kleineren Hunden erlaubt wird, die von größeren Tieren ab einer gewissen Schulterhöhe aber untersagt wird. Es muss stattdessen jedes Mal auf den konkreten Einzelfall abgestellt werden. Für zulässig ist hierbei befunden worden, dass die Haltung von Kleintieren, wie Fischen und Hamstern generell nicht ausgeschlossen werden kann, die Haltung von exotischen Tieren nur gestattet wird, wenn der Mieter durchaus hoch anzusetzende Auflagen an Sicherheitsvorkehrungen erfüllt und die Haltung von Hunden und Katzen an eine individuelle Erlaubnis durch den Vermieter geknüpft wird. Die Erlaubnis darf der Vermieter dann aber nicht per sé verweigern, sondern er muss eine Interessensabwägung zwischen den durch das Tier auftretenden Störfaktoren und den individuellen Interessen des Mieters vornehmen. Sollten daher sämtliche Mitbewohner des Hauses schriftlich erklären, dass sie mit der Hundehaltung eines Mieters einverstanden wären, so dürfte der Vermieter diesbezüglich in rechtlich wirksamer Form schwerlich etwas entgegenzusetzen haben. Hier empfiehlt es sich aber für den Mieter, vorerst einen Konsens herbeizuführen indem man seinem Vermieter ein Bild von dem Tier schickt oder noch besser es ihm direkt vorstellt; meist können damit schon eventuelle Probleme im Vorfeld gelöst werden.

Allerdings gilt die Haustierhaltung auch nicht unbeschränkt.

So hat z. B. das Amtsgericht München mit Urteil vom 12.05.2014 entschieden, dass zumindest bei Wohnungen mit einer Wohnfläche unter 100 qm mehr als ein Hund nicht mehr normalem Mietgebrauch entspricht und daher, unabhängig von der Klausel im Mietvertrag, die Haltung weiterer Hunde der Zustimmung des Vermieters bedarf.

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Verfasser: Rechtsanwalt Martin Asmus, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Interessante 40,00 €

Rechtsanwalt Martin Asmus

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Ziemlich unbemerkt vom medialen Interesse haben sich jüngst die Thematik „Zahlungsverzug“ betreffende Gesetzesänderungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ergeben.

So ist nun in § 288 Abs. 2, 5 und 6 BGB geregelt, dass sich die Verzugszinsen unter Kaufleuten von 8 auf 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz erhöhen. In der heutigen Zeit, in der Zinsen bei Kreditinstituten äußerst niedrig geworden sind, stellen solch hohe Verzugszinsen noch einmal einen deutlichen Anreiz dar seinen Verpflichtungen auch pünktlich nachzukommen. Umgekehrt können Gläubiger Geld kaum besser „anlegen“, wenn ihre Forderung letztlich auch realisierbar ist.

Doch noch viel einschneidender ist eine weitere Gesetzesänderung nach der nun der Gläubiger bei Eintritt des Verzuges stets eine Pauschale in Höhe von 40,00 € vom Schuldner verlangen kann, solange dieser keine Privatperson ist. Dies gilt aber auch umgekehrt. Wird zum Beispiel ein Privatmann zum Gläubiger und ein Händler zum Schuldner (z.B. bei der Rückabwicklung eines widerrufenen Online-Kaufes oder nach Rücktritt auf Grund eines Mangels), steht auch dem Privatmann die Pauschale von 40,00 € zu sobald der Händler in Verzug gerät.

Vereinbarungen, wie z.B. Allgemeine Geschäftsbedingungen, die diese Pauschale ausschließen, sind unwirksam.  

Dies hat nun für den Verbraucher den entschiedenen Vorteil, dass er nicht mehr meist mühevoll Mahnkosten gegenüber einem Unternehmen im Streitfall nachweisen muss, sondern pauschal 40,00 € an Verzugskosten zusätzlich zu den Verzugszinsen (im Fall Verbraucher gegen Unternehmer 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz) verlangen kann. Selbst wenn der Rückzahlungsanspruch sich sogar nur auf 1,00 € erstreckt, hat der Gläubiger als Unternehmer dennoch im Falle des Verzuges die volle 40,00 €-Pauschale zu begleichen.

Dies wird hoffentlich in Zukunft dafür sorgen, dass Rückabwicklungen von Geschäften mit Unternehmen um einiges schneller gehen und der Verbraucher nicht darauf tagelang warten muss, bis er sein Geld zurückerhält.

Bleibt nur noch die Frage, wie bei solch einem Rückabwicklungsverhältnis das Unternehmen überhaupt in Verzug gesetzt werden kann? Gemäß § 286 Abs. 3 BGB geschieht das automatisch nach 30 Tagen oder wenn das Unternehmen die Leistungen ernsthaft und endgültig verweigert hat oder dem Unternehmen eine angemessene, im Kalender genau bestimmte oder bestimmbare Frist gesetzt worden ist (also ein exaktes Datum und keine pauschale Aussage) und der Unternehmer diese Frist hat verstreichen hat lassen oder das Unternehmen schriftlich angemahnt worden ist. 

Verfasser: Rechtsanwalt Martin Asmus, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 

Grillen und Gartenparty: Des einen Freud, des anderen Leid!

Rechtsanwalt Martin Asmus

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Der Sommer ist dieses Jahr erfreulicher Weise ausgesprochen gut und bietet sich förmlich für Feste und Grillpartys an. Doch was des einen Freud ist, ist des anderen Leid. So werden der dadurch entstehende Lärm oder der hinüberziehende Rauch vom Grill von Einigen als unzumutbare Belästigung empfunden. Auf der anderen Seite fühlen sich viele durch die strengen Regeln des Vermieters sowie durch die Gewissheit bei jedem Verstoß sofort vom Nachbarn ermahnt zu werden, in ihrer Freiheit beschränkt. Die Freiheit des einen endet dort, wo die Freiheit des anderen aufhört, doch ist dieses beliebte Sprichwort bezüglich der Sommeraktivitäten auch durch einen durchsetzbaren rechtlichen Rahmen erfasst?

Ja! Spätestens ab 22:00 Uhr ist in Wohngegenden Nachtruhe einzuhalten. Das weit verbreitete Vorurteil, man dürfe dies zweimal im Jahr überschreiten, ist dagegen schlichtweg rechtlich falsch. Doch dies bedeutet selbstverständlich nicht, dass damit das Feiern ein Ende haben muss. Lediglich die Musik muss deutlich zurückgedreht werden oder man zieht in ein gut isoliertes Gartenhäuschen bzw. einen Kellerraum um. Bei Nichtbeachtung droht jedoch ein Bußgeld.

Grillen kann man hingegen theoretisch jeden Tag im Jahr sowohl im Garten als auch auf dem Balkon. Allerdings ist hier das so genannte Immissionsschutzgesetz zu beachten, denn wenn Rauch konzentriert in die Wohn- und Schlafräume der Nachbarn zieht, begeht man nach der Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Düsseldorf eine Ordnungswidrigkeit. Doch dies geht nach der Entscheidung des Landgerichts München nur dann, wenn der sich belästigt Fühlende beweisen kann, dass die Rauchentwicklung durch das Grillen des Nachbarn über den nach dem Emissionsrecht geltenden
Luft-Richtlinien liegt und durch Zeugen glaubhaft belegt wird, dass die Beeinträchtigungen objektiv unerträglich sind. Dies zu beweisen, fällt erfahrungsgemäß sehr schwer.

Vorsicht ist aber geboten, wenn der Mietvertrag ausdrücklich das Grillen verbietet, was rechtlich durchaus zulässig ist, da der Mietvertrag schließlich individuell ausgehandelt wurde. Denn in solchen Fällen, muss sich der Mieter dann strikt daran halten. Dies gilt in diesem Fall nicht nur für die Benutzung eines Holzkohlegrills, sondern selbst für die Benutzung eines Elektrogrills, so entschied zumindest das Landgericht Essen. Bei Zuwiderhandlung droht im schlimmsten Fall sogar die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

Doch manchmal gehen die Beschwerden auch zu weit. So entschied das Landgericht Stuttgart erst kürzlich, dass Grillen kein "Relikt aus der Steinzeit" sei, sondern nach Auffassung des Gerichtes stelle Grillen in einer multikulturellen Freizeitgesellschaft, die von einer zunehmenden Rückbesinnung auf die Natur geprägt ist, eine übliche und im Sommer gebräuchliche Art der Zubereitung von Speisen jeglicher Art dar. Allein schon deswegen dürfe zumindest Wohnungseigentümern von den übrigen nicht generell das Grillen (hier: auf der Terrasse) untersagt werden. Auf der anderen Seite ist aber auch kein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung zulässig, der das Grillen unter jeden Umständen erlaubt, denn dadurch wäre das allgemeine Rücksichtsnamegebot cht mehr wehren.

Mit ein wenig Rücksichtsnahme lässt sich also der meiste Ärger vermeiden. Sollte es aber dennoch zum Streit kommen, so stehen einem zumindest durchsetzbare Rechte zu und zwar egal ob man sich gerade auf der Seite der Feiernden oder der dadurch Belästigten befindet.

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Verfasser: Rechtsanwalt Martin Asmus, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht