Rechtsanwalt Martin Asmus
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
Und wieder hat der BGH eine neue Möglichkeit
zugelassen, bei der ein Mieter keine Schönheitsreparatur durchführen oder bezahlen
muss. Unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof
nämlich entschieden, dass eine Klausel im Mietvertrag, die den
Mieter einer an ihn nicht renoviert übergebenen Wohnung, die Vornahme von
Schönheitsreparaturen beim Auszug auferlegt, unwirksam ist.
Dies bedeutet, dass ein Mieter
die Wohnung auch immer nur in dem Zustand zurückgeben braucht, indem er sie
auch erhalten hat.
Dabei hat der Vermieter auch die
gewöhnliche Abnutzung des Mietobjekts über die Mietdauer hinweg ohne Ausgleich
hinzunehmen.
Die einzige Möglichkeit für den
Vermieter dies zu umgehen, bleibt nach dieser neuen Rechtsprechung dem Mieter
für die Vornahme von Schönheitsreparaturen von vorneherein einen gewissen
Ausgleich zuzusprechen. Erlässt zum Beispiel der Vermieter dem Mieter die erste
oder sogar die ersten beiden Monatsmieten, so kann er den Mieter sehr wohl durch
den Mietvertrag wirksam verpflichten, auch bei Übergabe in nicht renovierten
Zustand Schönheitsreparaturen auf seine Kosten vorzunehmen.
Unzulässig ist hingegen eine
sogenannte Quotenabgeltungsklausel, nach der der Mieter bei unrenovierter
Übergabe des Mietobjektes an den Vermieter, je nach Länge der Wohndauer, einen
gewissen Prozentsatz der Schönheitsreparaturen tragen muss. Diese Fristen und
Quoten sind dem Bundesgerichtshof nämlich zu starr und würden einer
Inhaltskontrolle nur dann standhalten, wenn sie den vom Mieter zu zahlenden
Anteil nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer, der Durchführung der letzten
Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum bemessen würden, nachdem bei einer
hypothetischen Fortsetzung auf Grund des Wohnverhaltens des Mieters
voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.
Der Bundesgerichtshof ließ dabei
aber im Unklaren, wie diese doch recht komplexe Formel in der Praxis formuliert
und berechnet werden muss. Fest steht nur, dass hierzu die Wohnung aber
renoviert an den Mieter übergeben werden muss, damit die Klausel überhaupt eine
Chance hat.
Nach jetzigem Stand ist nämlich
keine Formulierung, welche vor Gericht Bestand hatte, bekannt, die unter diesen
Voraussetzungen dem potentiellen Neumieter schon bei Vertragsschluss
unmissverständlich aufzeigt, wie er den auf ihn entfallenden Teil der Kosten
für Schönheitsreparaturen verlässlich
ermitteln kann, wenn die Wohnung nicht renoviert an ihn vermietet worden ist.
Verfasser: Rechtsanwalt Martin Asmus, Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
