Der nichtzahlende Mieter

Rechtsanwalt Martin Asmus

Korrekte Mieter zu finden ist oft gar nicht so einfach, denn es gibt in einem Mietverhältnis auch bei eigenem korrekten Verhalten des Vermieters eine Vielzahl verschiedener Möglichkeiten, in Streit aneinander zu geraten. Der elementarste Streitpunkt ist aber - wie so oft - das liebe Geld. Was tun, wenn der Mieter nur noch sporadisch oder gar nicht mehr seine Miete zahlt?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) hat unter § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB dazu folgende Regelung getroffen:

Ein Mieter kann außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn er zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Damit hat der Gesetzgeber zum Ausdruck gebracht, dass ein kurzzeitiger und einmaliger Engpass bei der Mietzahlung dem Vermieter nicht sofort zur Kündigung berechtigen soll, aber ein darüber hinaus gehendes Nichtentrichten der Miete dem Vermieter ein sofortiges Kündigungsrecht an d
ie Hand gibt. Selbiges gilt auch, wenn der Mieter trotz mehrerer Beanstandungen durch den Vermieter die Miete stets unpünktlich bezahlt (BGH, AZ: VIII ZR 91/10).

Was ist aber, wenn der Mieter in unverschuldete Geldnot geraten ist und deswegen den Mietzins nicht fristgerecht entrichten konnte? So zahlt für erwerbsfähige Hilfebedürftige meist das Jobcenter auf Grund staatlicher Verpflichtung deren Miete. Hierbei kommt es in der Praxis aber dennoch leider oft zu Problemen. So lehnte in einem dem Bundesgerichtshof jüngst vorliegenden Fall das zuständige Jobcenter den Antrag des Mieters auf Übernahme der Wohnungskosten ab und der Mieter musste erst vor dem Sozialgericht im Wege des einstweiligen Rechtschutzes sein Recht erstreiten. Während der Verfahrensdauer konnte allerdings der Mieter für mehr als 2 Monate die Miete an seinen Vermieter nicht entrichten. Dieser kündigte dem Mieter daraufhin prompt das Mietverhältnis. Der Mieter ging dagegen bis zum Bundesgerichtshof vor, weil er seine Geldnot als unverschuldet ansah. Dies ließ der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 04.02.2015 aber nicht als Argument gelten und stellte klar, dass es dem Verzugseintritt nicht entgegenstehe, dass der Mieter, um die Miete zu entrichten, auf Sozialleistungen angewiesen war und diese Leistungen auch rechtzeitig beantragt hatte. Zwar komme ein Schuldner generell nur in Verzug, wenn er das Ausbleiben der Leistung zu vertreten hätte; bei Geldschulden würden aber wirtschaftliche Schwierigkeiten den Schuldner auch dann nicht von den Folgen verspäteter Zahlung befreien, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruhen. Vielmehr habe jeder nach dem Prinzip der einer Geldschuld zu Grunde liegenden, unbeschränkten Vermögenshaftung („Geld hat man zu haben“) ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit, einzustehen. Dieses Prinzip gelte auch für Mietschulden.

Letztendlich besteht übrigens für den Mieter einmal innerhalb jeweils eines Zeitraums von zwei Jahren die Möglichkeit, der Räumung eines bereits gekündigten Mietverhältnisses zu entgehen, indem er bis spätestens zwei Monate nach Geltendmachung des Räumungsanspruches den kompletten rückständigen Mietzins dennoch auf einen Schlag bezahlt, so sieht es § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB vor. Diese Abwehrmöglichkeit einer Räumungsklage sei nach Auffassung des Gerichts als Schutz vor einem Zahlungsengpasses des Mieters damit völlig ausreichend.

Verfasser: Rechtsanwalt Martin Asmus

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